Erwerb einer Immobilie - Aufteilung des Gesamtkaufpreises

(Stand: 06.05.2014) Wer ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt gleichzeitig auch den dazu gehörigen Grund und Boden mit. Dieser Bodenanteil aber kann bei vermieteten Objekten steuerlich nicht abgeschrieben werden. Ein einheitlicher Gesamtkaufpreis muss daher auf das Gebäude und auf den Grund und Boden aufgeteilt werden. Für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises dürfen die Finanzämter nicht die sog. Restwertmethode anwenden, da der BFH diese Methode in mehreren Entscheidungen verworfen hatte (BFH-Urteil vom 10.10.2000). Maßgebend für die Kaufpreisaufteilung ist vielmehr das sog. Sachwertverfahren. Dies bedeutet, dass der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Bei diesem Verfahren wird der Sachwert des Grund und Bodens mit den Bodenrichtwerten angesetzt. Der Sachwert des Gebäudes hingegen ist nach den tatsächlichen oder gewöhnlichen Herstellungskosten zu berechnen, wobei die Faktoren, wie Baualter, Ausstattung, Herstellungsart mit berücksichtigt werden. Beide Werte zusammen ergeben den Sachwert des Grundstücks. Im Verhältnis der beiden Werte zueinander kann dann der vereinbarte Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden (BFH-Urteil vom 31.07.2001).  Die Finanzbehörden haben eine Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung gestellt, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises bereit (BMF vom 11.04.2014).